Membeli sebuah rumah merupakan sebuah keputusan yang perlu dipertimbangkan matang-matang. Ada komitmen finansial yang panjang dan bisa dipertanggungjawabkan oleh seseorang saat ingin membeli sebuah rumah, baik itu secara tunai ataupun melalui kredit pemilikan rumah.
Di Indonesia sendiri, perhitungan saat ingin membeli sebuah rumah tidak hanya melihat dari harga jual rumah itu sendiri. Ada komponen-komponen biaya lainnya yang juga harus diperhitungkan dengan benar agar sesuai dengan kondisi finansial kita yang sebenarnya. Yuk ketahui lebih dini biaya-biaya apa saja yang harus dipersiapkan lebih awal saat ingin membeli sebuah rumah nantinya!
Baca juga: Panduan Lengkap Perubahan HGB ke SHM: Syarat, Cara, dan Biaya
Komponen Biaya Lainnya dalam Proses Jual-Beli Rumah di Indonesia
Pembelian rumah adalah langkah besar dalam kehidupan seseorang, dan selain harga jual rumah itu sendiri, ada sejumlah biaya terkait yang perlu dipertimbangkan oleh calon pembeli. Dalam konteks Indonesia, proses jual beli rumah melibatkan beberapa biaya tambahan yang dapat mempengaruhi total pengeluaran. Berikut adalah rinciannya.
1. Biaya cek sertifikat
Sertifikat tanah merupakan dokumen penting yang harus dicek terlebih dahulu sebagai bukti kepemilikan tanah. Jangan sampai sertifikatnya masih bermasalah saat sudah melakukan pembelian, baik secara tunai maupun kredit. Biaya yang keluar saat ingin melakukan cek sertifikat ini bervariasi yang ditentukan dengan cara apa melakukan pengecekannya.
Calon pembeli bisa melakukan pengecekan sertifikat secara mandiri dengan mendatangi kantor pertanahan dengan membawa dokumen-dokumen sebagai berikut:
- Sertifikat tanah asli yang akan dicek
- Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya
- Permohonan pengecekan sertifikat (formulir terdapat di BPN)
- Fotokopi KTP pemilik sertifikat
- Biaya Rp50.000 per sertifikat yang akan dicek
Umumnya, waktunya dibutuhkan untuk pengecekan ini tidak terlalu lama, bahkan bisa selesai dalam waktu satu hari saja. BPN akan mengecek keaslian sertifikat tanah berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah seperti yang tertuang dalam Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997. Hasil akhir dari pengecekan ini adalah sertifikat akan diberikan cap dari BPN sebagai pengabsahan sertifikat tersebut.
Cara lainnya adalah dengan mengkuasakan pengecekan sertifikat kepada notaris. Saat menyerahkan tahap ini ke notaris tentunya akan ada biaya tambahan lagi yang besarannya bervariasi, mulai dari Rp150 ribu.
2. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Biaya lainnya yang perlu diperhatikan karena jumlahnya yang cukup besar adalah biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Biaya ini akan diberikan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bertanggung jawab dalam pembuatan AJB dan nilainya sebesar 1% dari transaksi jual beli rumah. Nilai ini bisa saja lebih, tapi pembeli masih bisa melakukan negosiasi saat nilai transaksi rumah dinilai sudah terlalu tinggi.
Dalam beberapa situasi tertentu, biaya AJB ini bisa saja dihapuskan tergantung kesepakatan dengan pihak penjual. Misalnya, beberapa pengembang perumahan bisa menanggung secara penuh biaya AJB ini sebagai bagian dalam aktivitas promosi mereka.
3. Biaya PPh
Selanjutnya adalah PPh atau pajak penghasilan. Namun, komponen biaya ini dibebankan kepada pihak penjual seperti diatur dalam PP No. 48 Tahun 1994. Besaran PPh ini adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan.
Pajak ini dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60.000.000.
Baca juga: KPR: Definisi, Jenis, dan Syarat Pengajuan KPR
4. Biaya Balik Nama
Komponen biaya lainnya yang jumlahnya cukup besar adalah biaya balik nama sertifikat tanah. Dalam sebuah sertifikat terdapat informasi seputar siapa pemilik sebidang tanah/rumah denga ukuran tertentu, informasi inilah yang harus diubah saat terjadi transaksi jual beli rumah.
Secara umum, berikut adalah rincian biaya balik nama sertifikat:
- Jasa PPAT (maksimal 1% dari harga rumah dan tanah)
- Pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- Biaya pengecekan sertifikat (Rp50.000)
- Biaya pelayanan informasi untuk Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti per bidang (Rp50.000)
- Biaya pelayanan balik nama di Kantor Pertanahan. Besarannya ditentukan berdasarkan nilai jual tanah dibagi 1000. Misalnya, harga rumah Rp500 juta, biayanya menjadi sekitar Rp500.000.
5. Biaya PNBP
Di luar pajak, biaya lainnya dari proses jual beli rumah adalah PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang biasanya dibayarkan saat pengajuan BBN dengan rincian perhitungan (1/1000 x harga jual rumah) + Rp50.000. Biaya dan besaran ini tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak.
6. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB atau yang biasa dikenal dengan Bea Balik Nama ini dihitung berdasarkan pada NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dan luas tanahnya. Hitungan sederhananya seperti ini, 5% x (NPOP – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak).
Nilai NJOPTKP ini berbeda-beda pada setiap wilayah atau daerah. Namun, menurut pasal 87 Ayat 4, Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 disebutkan besaran yang paling rendah adalah sebesar Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.
Simulasinya seperti ini:
- NPOP: Rp200.000.000 dan NJOPTKP: Rp80.000.000
- 5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
- 5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000
Dari simulasi di atas, besaran tarif BPHTB yang harus dibayarkan adalah Rp6.000.000.
7. Biaya Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Dalam setiap akad KPR akan dihadiri oleh Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bagian dari regulasi. Berdasarkan UU No. 30 Tahun 2004, biaya jasa notaris ini ditentukan berdasarkan nilai ekonomis dan sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya. Namun, pada umumnya besaran biaya Notaris ini berkisar mulai dari 0,5% sampai 1% dari nilai transaksi.
8. Biaya KPR
Komponen terakhir ini menjadi biaya yang harus dibayarkan kepada Bank sebagai fasilitas penyedia KPR-nya. Biaya KPR ini terdiri dari dua, yaitu biaya provisi dan administrasi. Biaya provisi merupakan biaya yang diperlukan untuk proses pemberian pinjaman, mulai dari komisi, biaya fotokopi berkas, materai, dan yang lainnya. Sementara biaya administrasi dikeluarkan untuk mengurus segala dokumen dan proses pengajuan KPR-nya.
Besaran biaya ini tergantung dari masing-masing kebijakan bank penyedia KPR. Umumnya, besaran biaya ini adalah mulai dari Rp250 ribu untuk administrasi dan 1% dari nilai pokok kredit untuk biaya provisnya.
Selain nilai rumah dan besaran jumlah cicilan per bulannya, ada komponen-komponen biaya lainnya yang harus diperhatikan oleh calon pembeli rumah. Calon pembeli harus memperhitungkan dengan cermat besaran dari masing-masing biaya tambahan ini agar bujet yang disediakan mencukupi dan tidak membebani pelunasan uang muka atau bahkan cicilan bulanan nantinya.
Nah! sekarang sudah paham kan mengenai biaya-biaya yang dikeluarkan saat transaksi jual-beli rumah? So,jika kamu sedang mencari rumah yang cicilannya ringan di rekening, mungkin perumahan Permata Parkview bisa jadi pilihan. Dengan hanya cicilan mulai Rp 4 jutaan, kamu dapat memiliki hunian premium di sekitar Solo Raya.