Buat kamu yang belum memiliki rumah sendiri dan tertarik untuk mulai membeli rumah, ada beberapa istilah yang perlu dipahami baik-baik. Salah satunya adalah istilah yang digunakan untuk menandakan status kepemilikan properti oleh pembeli. Istilah-istilah tersebut adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Kedua status kepemilikan ini memiliki perbedaan yang signifikan di antara keduanya. Untuk mengetahui lebih jauh apa saja perbedaannya, syarat mengubah HGB menjadi SHM dan biaya-biaya yang terkait proses perubahan ini, simak terus pembahasannya di bawah ini ya.
Baca juga: KPR: Definisi, Jenis, dan Syarat Pengajuan KPR
Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Perbedaannya
Kedua istilah ini, HGB dan SHM, sama-sama digunakan sebagai penanda status properti atau rumah tersebut. HGB merupakan hak untuk memanfaatkan tanah milik negara atau perorangan selama jangka waktu tertentu. Jangka waktu HGB umumnya dapat mencapai 30 tahun dan dapat diperpanjang.
Pemegang HGB memiliki hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah tersebut dan mengambil manfaat ekonomis dari tanah tersebut selama masa berlaku HGB. Namun, setelah habis masa berlaku, tanah dan bangunan yang didirikan di atasnya akan kembali menjadi milik pemilik asli atau negara.
Sementara itu, SHM memberikan hak kepemilikan yang paling lengkap atas tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Pemilik SHM memiliki hak untuk menguasai, memiliki, dan menikmati tanah tersebut tanpa batasan waktu. SHM memberikan kepastian hukum yang tinggi kepada pemilik, membuatnya menjadi bentuk kepemilikan tanah yang paling diinginkan.
Syarat Mengubah HGB Menjadi SHM
Mengubah HGB menjadi SHM adalah pilihan yang banyak diambil oleh pemilik properti untuk mendapatkan kepastian kepemilikan yang lebih tinggi. Beberapa syarat yang perlu dipenuhi untuk melakukan konversi ini antara lain:
1. Masa Berlaku HGB yang Masih Berlaku
Konversi HGB hanya dapat dilakukan jika masa berlaku HGB masih berlaku. Jika masa berlaku HGB sudah habis, pemilik tanah perlu memperpanjang HGB terlebih dahulu sebelum dapat mengajukan konversi.
2. Memiliki Bangunan di Atas Tanah
Syarat lainnya adalah adanya bangunan yang telah dibangun di atas tanah yang bersangkutan. SHM diberikan tidak hanya untuk tanah, tetapi juga untuk bangunan yang berdiri di atasnya.
3. Memiliki Persetujuan dari Pemilik Tanah Asli:
Jika tanah tersebut awalnya adalah tanah milik orang atau badan hukum lain, pemilik HGB perlu mendapatkan persetujuan dari pemilik asli untuk melakukan konversi menjadi SHM.
Baca juga: Tipe Standard Permata Botanical, Hunian Premium yang Strategis di Solo Raya
Cara Mengubah HGB Menjadi SHM
Proses konversi HGB menjadi SHM melibatkan beberapa langkah tertentu. Berikut adalah tahapan umumnya:
1. Pengumpulan Dokumen:
Pemilik HGB perlu mengumpulkan dokumen-dokumen yang diperlukan, seperti sertifikat HGB, bukti pembayaran pajak, dan bukti-bukti kepemilikan sebelumnya.
2. Pengajuan Permohonan:
Pemilik HGB kemudian mengajukan permohonan konversi HGB menjadi SHM ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Dalam permohonan ini, pemilik perlu menyertakan dokumen-dokumen yang telah dikumpulkan.
3. Pemeriksaan dan Verifikasi:
BPN akan melakukan pemeriksaan dan verifikasi terhadap dokumen yang diajukan. Proses ini melibatkan pengecekan keabsahan dokumen dan keberadaan bangunan di atas tanah.
4. Pembayaran Biaya Konversi:
Pemilik HGB perlu membayar biaya konversi sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Biaya ini dapat melibatkan berbagai aspek, termasuk nilai tanah dan bangunan yang dimiliki.
5. Penerbitan SHM:
Setelah semua persyaratan dipenuhi dan biaya konversi dibayarkan, BPN akan menerbitkan SHM sebagai bukti kepemilikan tanah dan bangunan.
Biaya Mengubah HGB Menjadi SHM:
Selain dokumen-dokumen dan persyaratan yang harus dilengkapi, proses perubahan ini juga membutuhkan biaya-biaya yang harus dipersiapkan. Berikut adalah komponen biaya yang dibutuhkan.
1. Biaya pendaftaran
Untuk bisa melakukan perubahan, kamu harus melakukan pendaftaran terlebih dahulu. Besaran biaya pendaftarannya bervariasi, misalnya perubahan dari HGB menjadi SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2 dikenakan biaya mulai dari Rp50.000.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB atau yang biasa dikenal dengan Bea Balik Nama ini dihitung berdasarkan pada NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dan luas tanahnya. Hitungan sederhananya seperti ini, 5% x (NPOP – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak).
Nilai NJOPTKP ini berbeda-beda pada setiap wilayah atau daerah. Namun, menurut pasal 87 Ayat 4, Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 disebutkan besaran yang paling rendah adalah sebesar Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.
Simulasinya seperti ini:
- NPOP: Rp200.000.000 dan NJOPTKP: Rp80.000.000
- 5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
- 5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000
Dari simulasi di atas, besaran tarif BPHTB yang harus dibayarkan adalah Rp6.000.000.
3. Biaya Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Dalam setiap akad KPR akan dihadiri oleh Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bagian dari regulasi. Berdasarkan UU No. 30 Tahun 2004, biaya jasa notaris ini ditentukan berdasarkan nilai ekonomis dan sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya. Namun, pada umumnya besaran biaya Notaris ini berkisar mulai dari 0,5% sampai 1% dari nilai transaksi.
4. Biaya pengukuran tanah
Untuk properti dengan luas tanah lebih dari 600 m2, ada tambahan biaya berupa biaya pengukuran tanah. Hal ini perlu dilakukan untuk memastikan luas lahan yang akan tertera pada akta yang dibuat nantinya. Rumus perhitungannya seperti ini {Luas tanah/500) x 120.000} + 100.000.
Dengan rumus seperti di atas, berikut adalah simulasinya dengan ukuran luas tanah 700 m2:
{(700/500) x 120.000} + 100.000 = Rp268.000.
5. Biaya Konstatering Report
Selain biaya pengukuran tanah, untuk property dengan luas tanah lebih dari 600 m2 juga akan dikenakan komponen biaya ini. Rumusnya adalah sebagai berikut: {(Luas tanah/500) x 20.000 + 350.000} /2.
Dengan contoh luas tanah 700 m2, berikut adalah simulasinya:
{(700/500) x 20.000 + 350.000} / 2 = Rp203.000.
Dari komponen-komponen biaya di atas, untuk bisa melakukan perubahan dari HGB menjadi SHM kira-kira diperlukan dana mulai dari Rp7 jutaan.
HGB dan SHM memiliki perbedaan dalam hal hak kepemilikan dan kewajiban pemiliknya. Mengubah HGB menjadi SHM merupakan pilihan yang umum diambil oleh pemilik properti untuk mendapatkan kepastian kepemilikan yang lebih tinggi. Dengan memahami secara rinci mengenai HGB dan SHM, pemilik properti diharapkan dapat mengetahui apa saja yang termasuk ke dalam lingkup HGB dan SHM saat ingin membeli properti.
Untuk kamu milenial ataupun gen-Z yang bekerja komuter (ngelaju) ke Solo, ada baiknya kamu mempertimbangkan perumahan Star City. Posisinya yang relatif dekat dengan Solo, harga yang relatif murah, dan kualitas perumahan yang bagus sangat cocok untuk kamu yang membutuhkan tempat tinggal yang nyaman.