Selain soal harga, hal yang perlu diperhatikan saat ingin membeli soal rumah adalah legalitasnya. Hal ini perlu dilakukan untuk menghindari masalah yang berkaitan dengan legalitas di kemudian hari. Mulai dari rumah yang statusnya masih sengketa sampai oknum pengembang yang tidak mengurus legalitas perumahan dengan baik.
Ketika berbicara tentang legalitas sebuah properti, istilah Sertifikat Hak Milik (SHM) menjadi hal yang wajib diketahui terlebih dahulu. Lalu, apa yang dimaksud dengan SHM itu sendiri dan bagaimana cara mendapatkannya? Yuk, simak terus pembahasannya di bawah ini.
Baca juga: Panduan Lengkap Perubahan HGB ke SHM: Syarat, Cara, dan Biaya
Pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM menjadi legalitas tertinggi dari status kepemilikan atas sebuah tanah atau rumah. Hak milik ini bersifat tetap, tidak mempunyai batas waktu, dan dapat bersifat turun temurun. Seseorang yang memiliki SHM mempunyai kuasa penuh dan kepastian hukum yang tertulis atas kepemilikan tanah.
Selain itu, kepemilikan SHM juga membuat seseorang memiliki hak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah tersebut, misalnya menjadikannya tempat tinggal atau untuk investasi jangka panjang.
Keaslian dan keabsahan sertifikat hak milik ini menjadi dua hal yang harus dipastikan saat ingin membeli sebuah properti. Untuk melakukan pengecekan bisa dilakukan dengan dua cara, yaitu melalui notaris atau melakukan pengecekan secara mandiri di Badan Pertanahan Nasional.
Sesuai Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, BPN akakn mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah. Selain itu bisa juga dilakukan dengan cara plotting, yaitu pengajuan BPN kepada pemohon, baik individu langsung atau atas nama notaris, dengan tujuan memastikan kebenaran dari data yang tertera pada sertifikat.
Cara plotting ini menggunakan sistem GPS (Global Positioning System) untuk masuk ke dalam peta pendaftaran. Hasil plotting ini akan menampilkan apakah pada lokasi tersebut terdapat lahan yang kepemilikannya sesuai dengan keterangan pada sertifikat.
Fungsi Kepemilikan SHM
Pada dasarnya, SHM berfungsi sebagai dokumen otentik dan berada dalam kasta tertinggi dalam bukti kepemilikan sebuah properti. Keunggulan dari sertifikat ini adalah kepemilikannya dapat dialihkan dengan berbagai macam cara, mulai dari dijual, dihibahkan atau diwariskan secara turun temurun, dan yang lainnya.
Berdasarkan status tertingginya tersebut, berikut adalah fungsi-fungsi SHM yang perlu diketahui:
- Jangka waktu tidak terbatas, berlangsung secara terus menerus selama pemiliknya masih hidup
- Hak pemanfaatan berlaku seumur hidup, tidak seperti Hak Guna Bangunan yang maksimal pemanfaatannya 60 tahun
- Bisa diwariskan dari generasi ke generasi sesuai hukum yang berlaku
- Dapat digunakan sebagai aset, mulai dari diperjualbelikan, disewakan, digadaikan, hingga diwakafkan.
Syarat Membuat SHM
Sebagai status kepemilikan paling kuat, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi untuk bisa membuat sertifikat hak milik ini. Berikut adalah persyaratan administrasi yang perlu dipenuhi:
- Sertifikat HGB asli
- Identitas diri berupa KTP dan Kartu Keluarga
- Fotokopi Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan
- Surat pernyataan informasi pemilik lahan
Sementara itu, untuk mengurus SHM yang berasal dari tanah warisan, diperlukan dokumen-dokumen sebagai berikut:
- Akta Jual Beli (AJB)
- Surat Keterangan Tidak Sengketa
- Surat Keterangan Riwayat Tanah
- Surat Keterangan dari Kelurahan
Adapun syarat mutlak yang wajib dipenuhi dan tidak bisa diganggu gugat untuk kepemilikan SHM adalah pemegang SHM harus orang yang berstatus kewarganegaraan Indonesia (WNI).
Cara Membuat SHM
Memiliki sertifikat hak milik atas sebuah properti menghadirkan rasa keamanan tersendiri karena beberapa keunggulannya dibandingkan dengan Hak Guna Bangunan (HGB). Berikut ini adalah langkah-langkah untuk mengubah HGB menjadi SHM:
- Membuat dokumen yang dibutuhkan ke loket pelayanan yang terdapat di kantor BPN
- Isi formulir permohonan yang harus ditandatangani di atas materai.
- Siapkan uang Rp50.000 untuk melakukan pembayaran di loket pembayaran. Biaya Rp50.000 merupakan harga untuk luas tanah maksimal 600 m2.
- SHM akan diterbitkan oleh BPN dalam kurun waktu selama lima hari kerja.
Baca juga: KPR: Definisi, Jenis, dan Syarat Pengajuan KPR
Biaya Membuat SHM
Biaya pembuatan sertifikat hak milik ini bervariasi berdasarkan dokumen awalnya. Berikut adalah rinciannya:
1. Biaya ubah AJB ke SHM
AJB merupakan bukti sah bahwa telah terjadi aktivitas jual beli properti dari penjual ke pembeli. Setelah mendapatkan AJB proses selanjutnya adalah pembuatan SHM. Adapun biaya yang diperlukan untuk membuat SHM dari AJB ini adalah sebagai berikut:
- Biaya pengukuran Rp340.000
- Biaya panitia Rp390.000
- Biaya pendaftaran Rp50.000
Secara total, biaya yang dibutuhkan untuk membuat SHM dari AJB ini adalah Rp780.000.
2. Biaya ubah HGB ke SHM
Dokumen HGB dan SHM pada dasarnya berfungsi sebagai dokumen status pemanfaatan properti. Dengan statusnya yang lebih tinggi, pemiliki dokumen HGB bisa melakukan konversi menjadi SHM dengan beberapa dokumen persyaratan dan biaya yang harus dikeluarkan.
Komponen biayanya antara lain adalah:
- Biaya pendaftaran
- BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
- Biaya Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
- Biaya pengukuran tanah
- Biaya Konstatering Report
Dari komponen biaya di atas, perubahan dokumen dari HGB menjadi SHM membutuhkan biaya mulai dari Rp7 jutaan tergantung dari luas tanahnya.
Kekuatan SHM bukan hanya pada status kepemilikannya dan jangka waktunya saja, tapi juga pada fleksibilitasnya sebagai aset investasi properti. Status kepemilikan rumah dengan SHM nilainya jauh lebih tinggi dibandingkan dengan sertifikat Hak Guna Bangunan. Itulah hal-hal yang perlu kamu ketahui tentang dokumen legalitas tertinggi dalam sebuah proses jual beli properti.
Jika kamu berencana memiliki rumah di sekitar Karanganyar, Solo Raya, mungkin ada baiknya kamu mempertimbangkan perumahan Syailendra Private Residence. Perumahan ini dilengkapi dengan keamanan 24 jam. Unit rumah didesain dengan gaya Jawa Modern. Perumahan ini cocok untuk kamu yang menginginkan ketenangan dan juga nuansa Jawa